Artikkelin sisältö
Muutamia vuosia sitten pankista saattoi irrota asuntolaina ilman säästöjä suhteellisen helposti.
Nykyiset lainakatot ovat tehneet 100 % lainoitusasteen asuntolainoista todella harvinaisia. Voiko asuntolainaa saada ilman säästöjä vuonna 2022 siis ollenkaan?
Vastaus on, että kyllä voi.
Sinulla on käytännössä kaksi keinoa, miten saada asuntolainaa ilman omaa rahoitusta:
- Voit käyttää toisen henkilön vakuuksia
- Voit ottaa erillistä lainaa käsirahan maksuun
Käsitellään ensin listan toinen kohta, eli miten saada asuntolainaa ilman omia säästöjä ottamalla lainaa käsirahaan.
Sen alle pureudutaan siihen, miten hyödyntää muita vakuuksia.
Asunnon ostaminen ilman säästöjä ottamalla erillistä lainaa käsirahaan
Jos olet ostamassa 100 000 euron hintaista asuntoa, sinulta vaaditaan asuntoa varten todennäköisesti 10 000–30 000 euroa käsirahaa.
Jos sellaista summaa ei tilillä ole etkä sattunut syntymään kultalusikka (vanhempien vakuudet) suussa, vaihtoehtoja on aika vähän.
Käytännössä yksi: erillisen lainan ottaminen käsirahaan.
Tässä vaiheessa kannattaa huomioida, että:
- Suomessa ei ole vielä positiivista luottorekisteriä, eli pankit eivät näe mistä muista pankeista sinulla on lainaa
- Kulutusluoton ottaminen samasta pankista kuin asuntolaina ei välttämättä onnistu, koska pankki ei ehkä pidä menettelyä hyvänä
- Lainan ottaminen käsirahaan on silti täysin laillista
- Paras vaihtoehto on hakea lainaa käsirahaan jostain toisesta pankista (mielellään nettipankista)
Parhaiten tässä onnistuu, jos sinulla on kahdessa pankissa tilit. Sanotaan, että haet asuntolainaa OP:sta.
Ideaalitilanteessa otat erillisen kulutusluoton Nordean tilille jostain nettipankista ja siirrät sen sitten Nordeasta OP:hen yhdellä klikkauksella.
Näin sinulla on OP:ssa käsirahaan vaadittava summa ja voit ostaa asunnon.
[highlight]Kuluttajalainojen korot ovat tällä hetkellä hyvin matalalla, koska niille asetettiin 20 % korkokatto syksyllä 2019.
Voit saada esimerkiksi 10 000 euron käsirahan lainattua noin 4–10 prosentin korolla ja maksaa sen halutessasi takaisin vaikka etuajassa.
Näin koko “temppu” ei maksa sinulle kovinkaan paljoa.
[highlight-end]Mikäli kustannuksia koituu, sitä kompensoi tietysti se, että pääset omaan asuntoon maksamaan lainaa itsellesi sen sijaan että jatkaisit vuokranmaksua toiselle.
Meidän omien tilastojen perusteella edullisinta lainaa löytyy helpoiten, kun kilpailuttaa nettipankit jossain alla olevista palveluista (ilmaista ja ei-sitovaa).
Voit saada lainaa jopa 60 000 euroon saakka alle 5 prosentin korolla.
[cb-element id=”asuntolaina-ilman-saastoja”]Lainan ottaminen käsirahaan on suhteellisen rohkea ja käytännössä ainoa keino saada asuntolaina ilman säästöjä ja takaajia.
En näe tässä suurempia riskejä, jos oma talous on muuten hallussa.
Minäkin olen näin toiminut yhden sijoitusasunnon kohdalla.
Olin tehnyt tarjouksen eräästä sijoitusasunnosta ja toisin kuin pankkiiri oli lupaillut, käsirahaa vaadittiin 10 000 euron sijaan 20 000 euroa.
Hain lainaa käsirahaan 10 000 euron lainan Omalainan kautta ja hyödynsin sen puuttuvassa omarahoitusosuudessa.
Pankki tuskin edes tajusi, mistä hankin tuon ylimääräisen kymppitonnin, eikä kaivellut asiaa sen tarkemmin (mitenpä kaivat ilman positiivista luottorekisteriä).
Maksoin lainan myöhemmin etuajassa takaisin. Mitään vahinkoa ei syntynyt.
Korostan silti, että kaikessa lainaamisessa pitää noudattaa vastuullisuutta. Tämä mitä yllä esitin, on toimiva tapa saada asunto ilman käsirahaa tai säästöjä, mutta en suosittele sen tekemistä, ellei muuten raha-asiat ole hyvin hallussa.
Asuntolaina ilman käsirahaa vakuuksien avulla
Jos sinua kiinnostaa asunnon ostaminen ilman säästöjä, haluat varmasti tietää, mitä nämä ”muut vakuudet” mahtavat olla.
Asuntolaina ilman käsirahaa eli omarahoitusosuutta ei ole ongelma, mikäli rahan sijaan voidaan käyttää reaalivakuuksia (joko omia tai muiden).
Asuntolainan käsirahan voi mahdollisesti korvata seuraavien vakuuksien avulla:
- Kesämökki, sijoitusasunto tai muu asuntopantti
- Talletukset
- Muut reaalivakuudet, kuten rahasto-osuudet
- Saadut vierasvelkapantit
- Vanhempien omaisuus (ei kuitenkaan henkilötakaus)
Jos tarjoat asuntolainan vakuudeksi kiinteistöomaisuutta, huomaa, että pankki määrittelee itse sen arvon.
Vaikka olisit ostanut mökkisi 150 000 eurolla, pankki voi laskea sen vakuusarvon huomattavasti pienemmäksi.
Asuntolainalle saatetaan vaatia myös lisävakuuksia.
Mahdollisia lisävakuuksia ovat:
- Valtiontakaus
- Pankin maksullinen takaus
Valtiontakauksesta peritään maksu: 2,5 % valtiontakauksen määrästä. Takausmaksua ei kuitenkaan peritä ASP-korkotukilainasta.
Pankki päättää, voidaanko kyseiselle asuntolainalle ottaa valtiontakaus vai ei.
Pankin oma takaus on maksullinen lisäpalvelu. Sen voi maksaa könttäsummana tai osana lainan kuukausierää.
Pankki arvioi myös tulotasosi ja maksuvaran, eli tulojen ja menojen erotuksen.
Jos maksukykysi vaikuttaa hyvältä ja sinulla on riittävät vakuudet (tai vanhemmat ovat tukenasi), on edelleen mahdollista saada asuntolaina ilman käsirahaa.
Asuntolainoja kannattaa kysellä useammasta pankista, sillä vakuusarvot ja vaatimus käsirahan suuruudelle voivat vaihdella paljonkin.
Kun olet saanut mielestäsi hyvän tarjouksen, kannattaa vielä kerran kilpailuttaa se.
Toiselle pankille voi painottaa, että hakusessa ei varsinaisesti ole pienempi korko, vaan pienempi omarahoitusosuus.
Pienemmän käsirahan etsiminen ei ole mikään synti.
Monesti on taloudellisesti järkevämpää sitoa omaisuutta mieluummin hyvin tuottaviin omaisuusluokkiin (kuten osakkeet), kuin omaan asuntoon, joka ei varsinaisesti tuota mitään.
Asuntolaina ilman säästöjä kaatuu usein lainakattoon
Koska asuntolainoja sitoo nykyään lainakatto, on mahdotonta saada asuntolaina ilman säästöjä (rahaa) tai vakuuksia.
Uusin lainakatto määrää, että asuntolainaa voi saada enintään 90 % ostettavan asunnon arvosta.
Omarahoitusosuus on yleensä noin 10-30 prosenttia asunnon hinnasta.
Poikkeuksena on ensiasuntolaina, sillä ensimmäisen asunnon lainakatto on 95 prosenttia (omarahoitus viisi prosenttia).
Poikkeuksen poikkeus on ASP-laina. Jos ostat ensiasunnon ASP-lainalla, saat lainaa enintään 90 prosenttia asunnon arvosta.
Myös monet muut seikat vaikuttavat siihen, paljonko voit saada asuntolainaa.
Muun muassa ostettavan kohteen sijainnilla ja kunnolla on merkitystä.
Helsingin kantakaupungissa sijaitsevan asunnon vakuusarvo on eri (korkeampi), kuin kuolevan kunnan vanha omakotitalo.
Asuntolainaa saattaa saada pankilta vain 60–70 % asunnon arvosta – loput pitää kerätä kokoon säästöillä tai esimerkiksi lisävakuuksilla.
Finanssivalvonta siis linjaa, että asunnon ostajalla on oltava käsirahaa vähintäänkin 5–10 %.
Finanssivalvonnan sivuilta käy kuitenkin ilmi, että säästöt voi korvata ”muilla vakuuksilla” joko kokonaan tai osittain.
Tapausesimerkki omarahoitusosuuden maksamisesta velkarahalla
Leikitään, että aiot ostaa 200 000 euron asunnon 25 vuoden maksuajalla ja 1,25 % kokonaiskorolla.
Tuolla korkoprosentilla maksaisit lainasta pankille reilut 29 430 euroa.
Sinulta vaaditaan 10 % omarahoitusosuus, mitä sinulla ei kuitenkaan ole.
Jos unelmiesi koti osuu kohdalle, mutta sinulla ei ole tarpeeksi säästöjä, voit harkita vaikka 20 000 euron kulutusluoton ottamista.
20 000 euron kulutusluotolla saisit kokoon vaaditun omarahoitusosuuden.
Mieti kuitenkin sitä, pystytkö maksamaan kulutusluoton pois tarpeeksi nopeasti. Mitä nopeammin maksat kulutusluoton, sitä vähemmän laina sinulle maksaa.
Asuntolainaan voi saada lyhennysvapaata, minkä aikana kaiken liikenevän rahan voi kanavoida kulutusluoton nopeaan takaisinmaksuun.
